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REQUISITIOS PARA DESAHUCIAR AL INQUILINO
EL DESAHUCIO DE INQUILINO:
El desahucio de inquilino es uno de los tipos de desahucios judiciales que existen. Este tipo de desahucio judicial se clasifica dentro de los desahucios con relación contractual. (¿Conoces los diferentes tipos de desahucios que existen? Puedes verlo aquí).
Para que tengamos la intención de desahuciar al inquilino deben ocurrir al menos dos situaciones simultáneas:
1. Que exista un contrato de arrendamiento, para que podamos hablar de inquilino. El contrato no necesariamente será escrito, pero el contrato verbal de arrendamiento aunque es legal, puede dar muchas dificultades en la tramitación del desahucio. Si usted tiene un inquilino y no han firmado un contrato de arrendamiento escrito, le recomendamos encarecidamente que contácten con nosotros como despacho de abogados expertos en desahucios para redactar una cláusulas escritas para su contrato de arrendamiento para evitar problemas futuros que vemos diariamente en los juzgados.
2. Que el inquilino esté incumpliendo alguna de las cláusulas legales del contrato de arrendamiento o de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Puede tener acceso a la Ley de Arrendamientos Urbanos aquí.
Dentro de esta categoría se encuadran todos aquellos desahucios judiciales en los que, previamente a la situación que desemboca en la decisión de contratar a un abogado experto en desahucios judiciales, regía un contrato entre las partes.
Llegado un determinado momento se incumple el contrato, pasando quien tenía derecho a poseer el inmueble a ser un ocupante ilegítimo. La clásica situación es la de un contrato de arrendamiento de vivienda.
El incumplimiento contractual pueder ser, a su vez, de maneras diferentes, así distinguimos según el artículo 1569 del Código Civil:
"Artículo 1.569 Código Civil español:
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2.º del artículo 1.555."
En el mismo sentido se pronuncia la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27 titulado "Incumplimiento de obligaciones":
"Artículo 27 Incumplimiento de obligaciones: (Ley de Arrendamientos Urbanos)
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
Por lo tanto, el requisito para desahuciar al inquilino es que se haya producido algún incumplimiento por parte del inquilino, como puede ser el impago de la renta, la finalización del plazo del contrato o el desahucio por subarriendo de la vivienda. Veamos detenidamente una a una:
1. El desahucio por impago de renta.
Es el tipo del que más demandas judiciales de desahucio interponemos. Ante el impago de la renta, el arrendador no tiene la obligación de soportar dicho incumplimiento y decide contratar nuestros servicios jurídicos como abogados de desahucios e interponemos la demanda de desahucio con reclamación de las rentas y cantidades asimiladas.
La principal obligación del inquilino es la de pagar la renta dentro de los días establecidos en el propio contrato (Artículo 27.2 apartado a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
El impago de la renta o incluso el atraso continuado en el pago de la renta se considera un incumplimiento contractual del inquilino, reconocido por nuestros Tribunales de Justicia.
¿Qué hacer ante un inquilino moroso? Contratar los servicios de un abogado especialista en desahucios evitará demoras innecesarias y tramitará el procedimiento judicial de manera completa y satisfactoria. Cada día de más sin interponer la demanda de desahucio significará meses de más en la tramitación judicial del desahucio, por lo que la interposición de la demanda de desahucio no se debe demorar más de lo estrictamente prudencial.
Junto con la demanda de desahucio, en estos casos nuestros abogados expertos en desahucios reclamarán también las rentas impagadas, las rentas futuras impagadas mientras dure el procedimiento judicial y también los suministros que el inquilino moroso haya dejado de pagar.
El impago de la luz y el agua también es motivo para presentar la demanda de desahucio, siempre que en el contrato se establezca que el inquilino debe abonar esos suministros. Es bastante frecuente que el inquilino abone la renta mensualmente pero vaya generando atrasos en el pago de los suministros de luz, agua, etc., pensando que ello no es motivo suficiente para resolver el contrato e instar el desahucio.
Pero el inquilino se equivoca, los expertos en desahucios somos nosotros y un incumplimiento, sea cual fuere, tiene el mismo tratamiento ante los juzgados, resolver el contrato y solicitar el desahucio. Este es un claro ejemplo de que lo que se necesita para un desahucio es estar bien asesorado por un abogado experto en desahucios.
¿Nos envía un mensaje comentando su caso y hablamos?
Coméntenos brevemente su situación por email o por Whatsapp y estudiaremos su caso atentamente.
2. Desahucio por expiración del plazo.
Ocurre en ciertas ocasiones que el propietario deja de tener interés en continuar el arrendamiento del inmueble, siempre respetando los plazos mínimos exigibles de arrendamiento. Puede ocurrir que, aunque el inquilino pague religiosamente la renta mensual, se decida un destino distinto al inmueble y una vez llegado el contrato a término se decide no renovar.
Si el inquilino se marcha, todos contentos, pero ....... ¿y si el inquilino decide no marcharse? No sería la primera vez que este despacho de abogados interpone demanda de desahucio frente a un inquilino que continúa pagando la renta, pero con el plazo del arrendamiento cumplido.
El plazo del arrendamiento es una de las cláusulas que debe contener el contrato de alquiler. Se deben respetar los plazos mínimos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9, pero una vez cubierto el plazo mínimo de alquiler, el arrendador tiene derecho a no continuar con el arrendamiento y comunicar al inquilino la finalización del alquiler. Es en estos casos cuando el inquilino decide continuar en la vivienda a pesar de que se le ha comunicado la finalización del contrato de alquiler y la única vía legal que nos permite el ordenamiento jurídico es la de instar una demanda de desahucio.
3. Desahucio por incumplir cláusulas del contrato.
La menos común de las causas legales para solicitar el desahucio, pero no por ello imposible de que ocurra. Esta será la causa del desahucio, por ejemplo, si el inquilino incumple su obligación respecto a la buena vecindad. El mejor vecino es aquel, según el dicho, que no se sabe si está o no está. Pues hay inquilinos que sí se notan cuando están y el resto de vecinos trasladan sus quejas (fundadas) al arrendador para que ponga remedio a esa situación que puede llegar a ser insoportable. Imaginemos a un inquilino que genera ruidos continuos por las noches (fiestas, peleas, etc.).
La dificultad de este tipo de desahucio está en la prueba. Si tenemos pruebas documentales como sucesivos atestados de la policía por ruidos molestos del inquilino y los vecinos se muestran receptivos a declarar como testigos, la estimación de la demanda de desahucio está asegurada.
4. Desahucio por subarriendo o cesión inconsentida.
La creciente proliferación de alojamientos turísticos ha traído consigo un aumento de los desahucios. ¿Cómo es posible?
Imaginemos un alquiler de varios años, en el que se pactó una renta determinada y se incluyó la cláusula que prohíbe al arrendatario a ceder o subarrendar la vivienda a terceros. Un día, un vecino del edificio nos comenta que hay mucho trasiego de gente en el bloque que entran y salen de la vivienda que teníamos alquilada. Hacemos algunas comprobaciones y observamos que nuestro piso alquilado como vivienda habitual está siendo utilizado por nuestro inquilino como alojamiento turístico en Airbnb cobrando él el precio del alojamiento sin nuestra autorización; o que alquila habitaciones a estudiantes.
El contrato de arrendamiento suscrito era para satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino para sí mismo, no para que él explote la vivienda subarrendándola a terceros. Ante este manifiesto incumplimiento, se debe interponer una demanda judicial solicitando la resolución del contrato de alquiler y el desahucio.
Otra casuística es la de la cesión inconsentida. Imaginemos que firmamos un contrato de alquiler a una persona que nos ha causado buena impresión por su aspecto, modales, etc., pero resulta que esa persona deja de habitar la vivienda y pasa a ser habitada por un familiar del que no conocemos nada y sin autorización previa. Esto también es un incumplimiento contractual que da derecho a resolver el contrato de arrendamiento y solicitar el desahucio judicial.
5. Desahucio por destino distinto al pactado.
Al existir un contrato de arrendamiento, una de sus cláusulas debe ser el destino al que el inquilino deba dirigir el arrendamiento. El destino del arrendamiento puede ser para un arrendamiento de vivienda habitual, arrendamiento de temporada, un arrendamiento de local de negocio, etc.
Cuando se incumple el destino pactado o, sin haberse pactado se destina la vivienda a un uso distinto al de su propia naturaleza (una vivienda tiene el uso natural de vivir en ella y un terreno el uso natural de ser cultivado), como podría ser utilizar un apartamento como un invernadero, el arrendador puede dar por resuelto el contrato e interponer demanda judicial de desahucio, por la que solicita al juez que dé por resuelto el contrato de arrendamiento y ordene el desahucio del inquilino.
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